Hrvatski turistički sektor ulazi u jedno od najvažnijih regulatornih razdoblja u posljednjih deset godina. Novi prijedlog Ministarstvo turizma i sporta Republike Hrvatske Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, koji je trenutno u fazi javnog savjetovanja do 18. svibnja 2026. godine. Ovaj Zakon predviđa obvezu da svaka smještajna jedinica u kratkoročnom turističkom najmu dobije jedinstveni registracijski broj. Riječ je o promjeni koja proizlazi iz europske STR uredbe (Uredba EU 2024/1028), a koja formalno stupa na snagu u svibnju 2026. godine, dok države članice mogu punu primjenu provesti od siječnja 2027. godine.

Javno savjetovanje za ovaj prijedlog Zakona službeno je dostupno putem sustava e-Savjetovanja. Tamo građani, iznajmljivači, ugostitelji i stručna javnost mogu ostaviti komentare na pojedine članke zakona, predložiti izmjene, pratiti odgovore Ministarstva turizma i sporta, kao i vidjeti komentare drugih sudionika rasprave.

Na prvi pogled radi se o tehničkoj administrativnoj izmjeni. Međutim, posljedice bi mogle biti dublje, od promjene tržišta privatnog smještaja i digitalnih platformi poput Airbnb i Booking.com, pa sve do odnosa države prema “sivoj ekonomiji”, lokalnim zajednicama, cijenama nekretnina i budućnosti apartmanizacije hrvatske obale.

Što zapravo donosi novi Zakon?

Prema nacrtu Zakona, svaki pružatelj usluga kratkoročnog najma morat će za svaku smještajnu jedinicu ishoditi poseban registracijski broj. Taj broj postaje obvezan za oglašavanje na digitalnim platformama i služi kao dokaz da je smještaj legalno registriran.

U praksi će to značiti slijedeće:
jedan apartman = jedan registracijski broj
jedna soba = jedan registracijski broj
kuća za odmor s više jedinica = više registracijskih brojeva

Cilj je uspostaviti jedinstvenu europsku bazu podataka o kratkoročnom najmu, kako bi države mogle učinkovitije pratiti legalnost poslovanja, plaćanje poreza i turističkih pristojbi, broj aktivnih smještajnih jedinica i stvarni turistički promet.

Važno je naglasiti kako obveza još nije aktivna u 2026. godini, unatoč dezinformacijama koje su se pojavile u javnosti o straha stranih turista o otkazivanju rezerviranog smještaja ove sezone. Hrvatska planira punu primjenu tek od početka 2027. godine.

Zašto Europska unija uvodi ovakav sustav?

Posljednjih deset godina europske turističke destinacije suočavaju se s eksplozijom kratkoročnog najma. Gradovi poput Barcelone, Amsterdama i Lisabona već godinama upozoravaju da nekontrolirani rast apartmana povećava cijene stanova, smanjuje dostupnost dugoročnog najma, mijenja strukturu lokalnog stanovništva, stvara pritisak na infrastrukturu i potiče rad na crno.

Europska komisija zato pokušava standardizirati tržište kratkoročnog najma na razini cijele Unije. Hrvatska je posebno zanimljiv slučaj jer ima izuzetno visok udio privatnog smještaja u ukupnim turističkim kapacitetima. Upravo zbog toga novi zakon u Hrvatskoj ima potencijalno veći učinak nego u mnogim drugim državama EU članicama.

Moguće koristi novog zakona

1. Suzbijanje sive ekonomije

Najveći argument države odnosi se na borbu protiv ilegalnog iznajmljivanja. Ministarstvo tvrdi da danas postoji velik broj objekata koji posluju bez potrebnih dozvola, izbjegavaju turističku pristojbu, ne prijavljuju goste i prikazuju komercijalni smještaj kao privatni ili nekomercijalni.

Kako iz Ministarstva tvrde registracijski broj omogućio bi automatsku provjeru legalnosti oglasa na platformama. Ako broj ne postoji ili nije valjan, oglas bi se mogao ukloniti. To bi moglo povećati porezne prihode, zaštititi legalne iznajmljivače od nelojalne konkurencije i smanjiti broj “divljih apartmana”.

2. Veća transparentnost tržišta

Država bi prvi put mogla dobiti precizne podatke koliko stvarno postoji apartmana, gdje se nalaze, koliko posluju i koliko često se iznajmljuju. Takvi podaci danas često nisu potpuno usklađeni između turističkih zajednica, porezne uprave, digitalnih platformi i lokalne samouprave. Digitalizirani sustav mogao bi omogućiti kvalitetnije planiranje turizma i infrastrukture.

3. Zaštita potrošača i gostiju

Registracijski broj mogao bi funkcionirati slično kao OIB za smještajni objekt, gost bi znao da je objekt legalan, platforme bi lakše uklanjale lažne oglase i povećala bi se sigurnost rezervacija. To je posebno važno u vremenu kada raste broj internetskih prijevara i lažnih oglasa.

4. Profesionalizacija sektora

Hrvatski privatni smještaj dugo je funkcionirao relativno liberalno. Novi zakon mogao bi potaknuti profesionalnije poslovanje, digitalizaciju, kvalitetnije vođenje evidencija i ozbiljniji pristup tržištu. Dio ekonomista smatra da je hrvatski turizam prerastao model “stihijskog apartmaniziranja” te da je nužno uvesti stroža pravila.

Negativne posljedice i rizici

1. Novi birokratski teret za male iznajmljivače

Najčešća kritika odnosi se na dodatnu administraciju. Mali privatni iznajmljivači strahuju od novih procedura, dodatnih troškova, sporije administracije i mogućih kazni zbog tehničkih pogrešaka. Posebno su zabrinuti stariji iznajmljivači koji nisu digitalno vješti. Ako sustav registracije bude kompliciran, mogao bi izazvati veliko nezadovoljstvo među desecima tisuća građana koji žive od sezonskog turizma.

2. Moguće smanjenje broja privatnih iznajmljivača

Dio iznajmljivača mogao bi procijeniti da im se poslovanje više ne isplati. To bi moglo dovesti do smanjenja ponude privatnog smještaja, jačanja velikih profesionalnih operatera i koncentracije tržišta.

Kritičari upozoravaju da bi najveću korist mogli imati veliki hotelski kompleksi i investitori, dok bi mali obiteljski iznajmljivači postajali sve manje konkurentni.

3. Rizik dodatne centralizacije tržišta

Digitalne platforme će prema europskim pravilima morati dijeliti podatke s državama članicama. To znači znatno snažniji nadzor nad tržištem. Iako je cilj transparentnost, dio javnosti upozorava na pretjeranu regulaciju, povećani državni nadzor, mogućnost budućih novih poreza i ograničenja. U mnogim europskim gradovima nakon registracijskih sustava uslijedila su ograničenja broja dana najma, zabrane u određenim zonama, dodatni porezi i kvote za apartmane. Zbog toga dio hrvatskih iznajmljivača strahuje da je ovo tek prvi korak prema strožem modelu regulacije.

4. Potencijalni udar na male obalne sredine

U mnogim manjim mjestima privatni smještaj predstavlja temelj lokalne ekonomije. Ako dio iznajmljivača odustane mogla bi pasti turistička potrošnja, smanjiti se prihodi lokalnih obrta i oslabiti sezonsko zapošljavanje. Posebno su osjetljive manje sredine koje nemaju razvijene hotelske kapacitete.

Hoće li zakon zaista smanjiti apartmanizaciju?

To je jedno od ključnih pitanja. Sam registracijski broj neće automatski smanjiti broj apartmana. Međutim, omogućit će državi preciznu kontrolu tržišta, lakše uvođenje ograničenja i detaljno praćenje turističkog najma. Drugim riječima, zakon stvara infrastrukturu za buduću regulaciju. Ako lokalne vlasti kasnije dobiju mogućnost ograničavanja novih dozvola, određivanja zona zabrane i uvođenja kvota, tada bi posljedice mogle biti znatno šire od same administrativne registracije.

Što će se promijeniti za platforme poput Airbnba i Bookinga?

Digitalne platforme postaju ključni dio novog sustava. Prema europskoj uredbi platforme će morati provjeravati registracijske brojeve, razmjenjivati podatke s državama i uklanjati nelegalne oglase. To predstavlja veliku promjenu jer se odgovornost prvi put ozbiljnije prebacuje i na same platforme.

Za Airbnb i Booking.com to znači dodatne administrativne procese, usklađivanje sustava i jaču suradnju s državnim institucijama. Hoće li oni imati kapaciteta za takvu promjenu?

Reakcije javnosti: podijeljena Hrvatska

Komentari javnosti pokazuju duboku podjelu. Jedan dio građana smatra da je krajnje vrijeme za uvođenje reda u turistički sektor, posebno zbog ilegalnog najma, poreznih izbjegavanja i nekontrolirane apartmanizacije. Drugi dio vidi zakon kao udar na male iznajmljivače, dodatnu birokratizaciju i pogodovanje velikim igračima.

Na društvenim mrežama i forumima već se pojavljuju rasprave o mogućem rastu troškova i budućim restrikcijama.

Što Hrvatska zapravo pokušava postići?

Ako se promatra šira slika, Hrvatska pokušava postići nekoliko ciljeva istodobno. Želi uskladiti zakonodavstvo s EU pravilima, smanjiti sivu ekonomiju, digitalizirati turistički sustav, dobiti veću kontrolu nad tržištem smještaja i pripremiti teren za dugoročnu regulaciju apartmanizacije. To je dio šire europske promjene odnosa prema kratkoročnom najmu.